法律常识
侵犯采光权赔偿的法律依据和标准
[发布时间:2013-07-17 10:26:29 ][阅读次数:4454 次]
侵犯采光权赔偿的法律依据和标准
通风、采光和日照是衡量一个人居住质量的重要标准之一。随着城市化的发展,在现代都市,建筑物的通风、采光和日照问题日益成为社会关注的问题之一。由于城市土地价值的提升,导致建筑物之间的距离比过去缩小,高层建筑的增多,这些变化使得建筑物之间的通风、采光和日照的矛盾越来越多。对相邻通风、采光和日照权问题,我国法律只有原则性规定,而没有具体的实质性内容。特别是判断侵害相邻人采光权的标准、赔偿的标准等,法律条文中没有明确规定,给案件的审理带来很大难度。可见,涉及“采光权”纠纷的诉讼若想有一个圆满的结局,仅凭法院司法审判之力已经远远不够。一些长期审理相邻权纠纷案的法官认为,有关部门针对百姓的“采光权”问题应尽快出台一系列的“阳光政策”。首当其冲的是,应当注重“提前”,把维权的着眼点放在“事前预防”上,而不应该把维权寄托在“事后胜诉”上。让法律充分发挥事前的预防和制止功能,而不能仅靠事后执行判决来发挥法律的威力。其次,加大对违反规划、随意建房的利欲熏心的房产开发商的制裁力度,不能简单地一赔了事。最后,呼吁有关部门能够增加规划审批的透明度。正是因为房屋买卖双方对规划问题上的信息高度不对称,开发商才有了蒙骗购房者的充分余地,导致开发商和规划部门可以相互“协调”,随意违反采光等规定,事后互相推卸责任,从而增加维权难度。若能如此,公民的“采光权”才有可能走出尴尬的境地。
据一些业内人士对采光权纠纷案件的调研分析,认为引发此类纠纷增多的原因主要是两个方面: 
一是有的规划部门或是审批规划不尽合理,或对违章建筑制止不力,或经不起房产开发商的“公关”而过分偏袒房产开发商的利益,在规划中往往忽视居民的“采光权”,等到违章建筑建成后再行补救为时已晚,从而错过弥补的最佳时机。 
 二是有的房产开发商为了牟取暴利,对明知是侵害他人合法权益的违章建筑,仍在软磨硬抗,强行施工。他们清楚,房产开发商要获得利润的最好方法就是缩短楼间距。于是,谁都想在有限空间里获得更多的利润,在挤出的空间里多盖几栋楼,多增加一些面积。待房屋建成卖出后就溜之大吉,对日后可能发生的“采光权”纠纷则不管不顾。 
近年来,因为采光权纠纷而诉诸公堂的报道屡见不鲜:湖北省荆州市三市民状告城管局,打赢“采光权”官司——法院判决侵害方停止侵权,赔偿10户居民每天每户电费1.12元,直到停止侵害;湖南省长沙市一市民赢得“采光权”——法院以房屋面积作为赔偿标准,受害方吴某64.73平方米的住宅获得了7120.3元的“遮光”补偿;江苏省苏州市一市民因“采光权”状告市规划部门而胜诉,但却在要求赔偿的行政诉讼中败诉,等等。对此,有业内人士指出:如今,在寸土寸金的城市中,楼间距缩水是非常普遍的事情,“采光权”纠纷可以说是屡见不鲜。
《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失”。2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》在民法通则规定的基础上,对通风、采光和日照的问题作进一步规定。《物权法》第八十八条规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”。2001年7月31日,建设部颁布《建筑采光设计标准》;2002年8月30日,建设部专门就房屋建筑部分发布《工程建设标准强制性条文》;2002年3月1日,建设部发布《城市居住区规划设计规范》,按照该规范规定,旧区改造住宅日照标准按照大寒日日照不低于1小时执行。
全国主要城市不同日照标准的间距系数
序号 城市名称  纬度 (北纬) 冬 至 日  大 寒 日  现行采用标准
   正午      影长率  日照 1h  正午 影长率 日照 1h  日照 2h 日照 3h  
7 沈 阳  41°46  2.16    2.02       1.88     1.76  1.80  1.87  1.7 
注:①本表按沿纬向平行布置的六层条式住宅(楼高18.18m,首层窗台距室外地面1.35m)计算。 
②“现行采用标准”为90年代初调查数据。
在现行的国家标准GB50180-93《城市居住区规划设计规范》及建设部公布的《条文说明》里,对此有着明确的规定,其中《全国主要城市不同日照标准的间距系数》序号20列出:沈阳市南北走向楼房间距应该为南楼高度的1.7至1.87倍。
侵犯采光权不仅使他的房屋价值严重减损,更为严重的是给受害人正常的生活和工作带来了影响。每个月的电费开销就有了增加(购买的楼房使用年限是70年)。同时由于反射光的污染,家人的身心健康和情绪均受到直接影响。在精神上承受着巨大的痛苦和损害。受害人可以认为是房地产公司建筑的高层建筑严重侵犯了他的采光权、通风权、隐私权、眺望权,同时还受到污染。为此,受害人可以要求开发商赔偿他房屋贬值费、电费增加的费用、精神损害赔偿金等损失。
国家建设部《民用建筑通则》规定:“建筑物高度不应影响邻地建筑物的最低日照要求”。建设部和国家技术监督局1994年联合发布的G B50180-1993号《城市居住区规划设计规范》也规定:“住宅间距应当以满足日照要求为基础来确定。”
《营口市城市房屋拆迁管理办法》操作规范第二条规定:在拆迁建设中新建房屋对原有住宅房屋造成遮光的补偿,以冬至日早八点至晚四点为时限,日光照每日不足3小时的每平方米补偿100元,日光照每日不足2小时的每平方米补偿150元,日光照每日不足1小时的,每平方米补偿200元或实施拆迁。
 
                            辽宁睿智律师事务所
律师 姚振海
 2008年2月28日
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